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建筑企業(yè)“十五五”城市更新業(yè)務(wù)布局指南（附案例）

發(fā)布時間：2025-11-26

中央城市工作會議指出，我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展從大規(guī)模增量擴張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。截至2024年底，我國常住人口城鎮(zhèn)化率已達67%，9.4億人生活在城鎮(zhèn)。

城市更新已成為推動城市高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手。今年5月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》，為“十五五”期間城市發(fā)展轉(zhuǎn)型提供行動綱領(lǐng)。隨著中央財政計劃補助超200億元支持城市更新，建筑企業(yè)如何抓住這一波政策紅利？

一、城市更新的戰(zhàn)略地位與市場空間

城市更新不僅是民生工程，更是擴大內(nèi)需的重要抓手。2025年首場國務(wù)院常務(wù)會議即對“研究推進城市更新工作”作出部署。會議指出，城市更新關(guān)系城市面貌和居住品質(zhì)的提升，對促進經(jīng)濟增長、進一步保障和改善民生具有重要意義。

從市場規(guī)?？矗瑑H2024年，全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造新開工5.6萬個，更新改造小區(qū)內(nèi)各類老化管線超過5萬公里，加裝電梯2.5萬余部，增設(shè)停車位超過50萬個。這些數(shù)字背后蘊藏著巨大的市場機遇。

政策支持力度持續(xù)加大。財政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在2025年度評選出北京等20個城市作為中央財政支持實施城市更新行動的對象，未來幾年中央財政計劃補助超200億元支持這些城市補齊短板弱項。

國家發(fā)展改革委也表示將在6月底前下達2025年城市更新專項中央預(yù)算內(nèi)投資計劃。金融監(jiān)管總局正在研究出臺專門的城市更新項目貸款管理辦法，為行業(yè)提供更加完善的金融支持。

二、 “十五五”城市更新的四大方向

1、更高文明的社區(qū)化：居住空間提質(zhì)工程

“十五五”期間，城市更新將從基礎(chǔ)改造升級到文明治理，完善“完整社區(qū)”建設(shè)。重點推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)綜合改造，更新燃氣等老化管線，加裝電梯、優(yōu)化戶型；分類推進城中村改造與D級危房動態(tài)清零；補齊托育、養(yǎng)老、醫(yī)療等短板，構(gòu)建“15分鐘便民生活圈”。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部強調(diào)，將推進“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”四好建設(shè)，努力把老房子、舊房子也改造成好房子。這意味著建筑企業(yè)需要從單純的建筑施工商向“居住服務(wù)商”轉(zhuǎn)型。

2、更加融合的生態(tài)化：城市功能補短板行動

“十五五”城市更新將打破單點綠化，讓生態(tài)嵌進生活與產(chǎn)業(yè)。具體包括改造城市地下管網(wǎng)、推進綜合管廊建設(shè)，優(yōu)化交通網(wǎng)絡(luò)，增加城市綠廊、綠道及口袋公園數(shù)量，推進海綿城市技術(shù)應(yīng)用。

烏魯木齊市光華路片區(qū)改造項目就是生態(tài)化更新的優(yōu)秀案例。項目通過空間整合、智慧升級、低碳技術(shù)應(yīng)用和公共服務(wù)完善，實現(xiàn)了節(jié)能率提升至75%，碳排放強度降低21%的顯著效益。這種以“綠色低碳”與“民生需求”為核心的更新模式，為高密度、嚴寒地區(qū)老舊小區(qū)綜合改造樹立了標桿。

3、更具體驗的場景化：歷史文化保護與活化

未來城市更新將更加注重激活城市空間密碼，讓老廠房升級為文化藝術(shù)區(qū)，讓舊街區(qū)呈現(xiàn)為多元生活業(yè)態(tài)，讓歷史遺存煥發(fā)新活力。建立歷史文化資源保護清單，推動老舊街區(qū)、工業(yè)遺產(chǎn)功能轉(zhuǎn)換與業(yè)態(tài)升級，轉(zhuǎn)型文創(chuàng)園區(qū)、休閑空間等，以延續(xù)城市文脈。

中交集團在更新京西五里坨民俗陳列館時，聚焦 “保護－傳承－利用” 的更新理念，通過修繕文物、打造京西生活沉浸式場景以及定期組織公眾文化活動，實現(xiàn)歷史文化的活化利用。這種場景化的更新模式，不僅保留了城市記憶，也創(chuàng)造了新的消費空間。

4、更高質(zhì)量的智慧化：智慧韌性城市建設(shè)

智慧化將成為“十五五”時期賦能城市治理升級的關(guān)鍵抓手。包括推廣智能建造與綠色建材，構(gòu)建城市風(fēng)險動態(tài)評估平臺，強化防洪排澇、抗震防災(zāi)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，全面推行 “一網(wǎng)統(tǒng)管” 治理模式。

重慶市明確提出推動城市“數(shù)字更新”，推進城市新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實施智能化市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造，推動實物更新與數(shù)字孿生有機結(jié)合。到2027年，重慶計劃實現(xiàn)數(shù)智賦能整體智治的城市更新新范式全面形成。

三、建筑企業(yè)參與城市更新的成功模式

模式一：中交集團“全域型”城市更新模式

中交集團在北京實踐中探索出 “配套為先、產(chǎn)業(yè)為核、文化為脈、人民為本、運營為魂、資本賦能” 六大實施路徑。他們通過評估識別、統(tǒng)籌謀劃、平臺實施三大階段，將片區(qū)分步分類進行平臺化統(tǒng)籌實施。

中交城市更新公司進場三年來簽約落地多個子項目，累計投資額約50億元，涵蓋文旅、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、地產(chǎn)等多元類型。這種全域型模式的優(yōu)勢在于能夠根據(jù)不同片區(qū)的特點，量身定制更新方案，實現(xiàn)整體效益最大化。

模式二：中國建筑“規(guī)?；七M”模式

中國建筑集團積極轉(zhuǎn)型投身城市更新，編制了《城市更新業(yè)務(wù)工作指引》，僅在北京市就承擔(dān)了2200萬平方米老舊小區(qū)改造任務(wù)。2025年上半年，中國建筑城市更新項目新簽合同額1600余億元，同比增長10%，呈現(xiàn)規(guī)?；鲩L趨勢。

中國建筑在光華路片區(qū)改造中探索出“政府引導(dǎo)、企業(yè)實施、居民參與”的老舊小區(qū)改造新模式。這種模式的優(yōu)勢在于能夠發(fā)揮大型建筑企業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢，系統(tǒng)性推進大片區(qū)域更新，實現(xiàn)經(jīng)濟效益與社會效益的平衡。

模式三：華西集團“投融建運一體化”模式

華西集團在達州“華西·央境”項目中創(chuàng)新運用 “投融建運一體化” 模式，實施“土地再開發(fā)+功能重構(gòu)+價值提升”三位一體改造工程。項目通過老基地舊址活化利用，將低效存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為高價值增量空間，成為達州市首個城市更新示范樣板。

該項目堅持“以人為本”理念，打造“1界面+4場景”新型生活體系，通過構(gòu)建“新城市界面、新煙火場景、新自然場景、新居住場景、新社交場景”，重塑城市空間價值。開盤至今去化超600套，累計銷售額突破3.5億元。

四、建筑企業(yè)的實施策略建議

1、明確戰(zhàn)略定位：從建造商到城市服務(wù)商

建筑企業(yè)需要重新定位自身角色，從“建筑與街區(qū)的建造者”轉(zhuǎn)變?yōu)?nbsp;“人群與服務(wù)的提供者” 。戰(zhàn)略層的關(guān)鍵詞應(yīng)是“服務(wù)主導(dǎo)”，以兒童友好、銀發(fā)友好、無障礙與包容性為基本設(shè)計原則，把托育、教育輔助、康復(fù)與長期照護等作為核心功能模塊。

同時，把綠色低碳與治理作為底層能力。既有建筑節(jié)能改造、分布式光伏與儲能、微電網(wǎng)與智慧能管、建筑碳足跡核算與交易，配合數(shù)據(jù)中臺對能耗、客流、服務(wù)績效進行持續(xù)監(jiān)測，構(gòu)成更新項目的“基礎(chǔ)設(shè)施即能力”。

2、創(chuàng)新投融資模式：從“建造支出”到“穩(wěn)定現(xiàn)金流”

資金策略的目標是把“建造支出”轉(zhuǎn)為 “穩(wěn)定現(xiàn)金流” 。一方面，可以政府購買公共服務(wù)與績效付費為參考，圍繞服務(wù)覆蓋率、使用率、節(jié)能量等指標，將公共價值轉(zhuǎn)化為可結(jié)算的現(xiàn)金流。

另一方面，在項目成熟期，可擇機推動ABS或類REITs等直接融資工具，實現(xiàn)資產(chǎn)的透明化與可退出。前提是嚴格的合規(guī)與標準化，包括清晰的物業(yè)邊界、長期合同體系、可審計的數(shù)據(jù)與績效等。

3、強化技術(shù)融合：數(shù)字更新與低碳技術(shù)并重

建筑企業(yè)應(yīng)積極擁抱數(shù)字更新新賽道，推進城市新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實現(xiàn)實物更新與數(shù)字孿生有機結(jié)合。同時，低碳技術(shù)將廣泛應(yīng)用，建筑節(jié)能改造、綠色建材應(yīng)用、海綿城市建設(shè)等領(lǐng)域?qū)⒊蔀?026年城市更新的重點方向。

中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳文件明確要求“持續(xù)推進既有居住建筑和公共建筑節(jié)能改造”，這為綠色建筑技術(shù)提供了廣闊應(yīng)用場景。建筑企業(yè)應(yīng)提前布局相關(guān)技術(shù)能力，形成差異化競爭優(yōu)勢。

4、建立合作生態(tài)：成為“城市更新合伙人”

建筑企業(yè)應(yīng)積極推行 “城市更新合伙人” 機制，暢通公眾參與渠道，保障居民知情權(quán)與監(jiān)督權(quán)。四川省率先構(gòu)建的“省級統(tǒng)籌-市級主責(zé)-區(qū)縣主抓”機制值得借鑒，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳牽頭，協(xié)同發(fā)展改革、財政、自然資源等多個部門建立協(xié)調(diào)機制。

建立“先體檢、后更新”流程，量化識別更新需求，形成“項目庫—政策包—資金池—績效評”一體化模式。通過與政府、社區(qū)、專業(yè)機構(gòu)形成共贏合作，建筑企業(yè)可以降低項目風(fēng)險，提高實施效率。

結(jié)語

未來幾年，中央財政計劃補助超200億元支持城市更新，金融機構(gòu)也在加大信貸投放力度，通過債權(quán)投資、股權(quán)投資、物權(quán)投資等多種方式提供金融支持。具備咨詢、投資、建設(shè)、運營綜合能力的企業(yè)將在城市更新中更具優(yōu)勢。

城市更新不是一次性的開發(fā)項目，而是長期運營和價值釋放的過程。建筑企業(yè)需要從“開發(fā)-銷售”的短期模式，轉(zhuǎn)向“投資-建設(shè)-運營-退出”的全周期管理模式。

通過建立標準化、可復(fù)制的業(yè)務(wù)模型，構(gòu)建自身的核心運營能力，建筑企業(yè)將能在城市更新的大潮中贏得先機。

未來已來，唯變所適。

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